nowe_mieszkanie_warszawa-600x389

Na początek prześledźmy przykładowe porównanie finansowej opłacalności wynajmu i kupna mieszkania w Warszawie. Ale potem rozważmy też czynniki pozafinansowe.

Nowe mieszkania ­–  Warszawa przyjazna właścicielom czy najemcom?

Chcemy wynająć małe, dwupokojowe mieszkanie – do 40 metrów kwadratowych. Celujemy w dzielnice po lewej stronie Wisły i nowe mieszkania. Bemowo, Wola, Żoliborz lub Ursynów – to interesujące nas miejsca. Średnia cena za wynajem tej wielkości lokum, w tych dzielnicach to ponad 1700 zł. Do tego trzeba dołożyć czynsz – ale ponieważ w wynajmowanym mieszkaniu będzie on miał podobną wysokość jak w nowym, nie będziemy go uwzględniać w wyliczeniach ani tu, ani tam.

nowe_mieszkanie_warszawa-600x389Porównajmy teraz, co możemy kupić i na ile lat wziąć kredyt, aby mieć podobnej wysokości ratę. Okazuje się, że jeśli weźmiemy kredyt w wysokości 300 000 to przy oprocentowaniu ok. 3,9% (średnia rynkowa) i okresie kredytowania 20 lat, rata miesięczna wyniesie około 1800 zł. Aby skorzystać z większości kredytów na rynku musimy mieć pewien wkład własny – najlepiej 10% – w tym wypadku będzie to 30 tys. zł. Za 330 tys. kupimy małometrażowe, dwupokojowe mieszkanie w Warszawie. Nie będzie to łatwe na Ursynowie czy Mokotowie, gdzie ceny są ponadprzeciętnie wysokie. Ale dysponując taką kwotą, płacąc średnią cenę dla stolicy za metr na rynku pierwotnym (około 7800 zł) i sprawdzając osiedla z trochę mniej prestiżowych dzielnic, kupimy 42-metrowe, nowe mieszkanie – Bemowo, Wola czy Ochota mają dla nas sporo takich ofert.

5 lat później… Opuszczamy nowe mieszkanie w Warszawie

Załóżmy, że chcemy się wyprowadzić po 5 latach. Przeliczmy ile będzie nas ten 5-letni pobyt w mieszkaniu kosztował. Na wynajem wydamy w tym czasie 102 tys. zł. A potem oddamy właścicielowi klucze i się pożegnamy. To koniec rozliczeń.

W przypadku kupna mieszkania na kredyt, w ciągu 5 lat spłacimy ok. 55 tys. zł pożyczonego kapitału. Jeśli zechcemy wyjechać z Warszawy, możemy mieszkanie sprzedać. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od daty nabycia nie podlega zgodnie z ustawą opodatkowaniu. Jeśli sprzedamy mieszkanie za kwotę taką samą, za jaką je kupiliśmy, po spłaceniu pozostałego kredytu zostanie nam w kieszeni to spłacone 55 tys. zł. Zwykle jednak sprzedamy je drożej – mieszkania na rynku wtórnym mają cenę wyższą o kilkaset złotych niż nowe mieszkanie  – Warszawa nie ma nigdy litości dla kieszeni klientów.

Jeśli mieszkanie sprzedamy to bezpowrotnie straconym kosztem jego użytkowania przez ostatnie 5 lat będą odsetki od kredytu oraz koszt aktu notarialnego i założenia księgi wieczystej przy zakupie mieszkania. Odsetki wyniosły w tym czasie 53430 zł. Jeśli podzielimy to przez ilość miesięcy (60) da to ok. 890 zł miesięcznie. Opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego i księgi wieczystej wyniesie łącznie około 2 tys. zł. podnosząc koszt miesięczny w przeliczeniu na 5 lat o 30 zł.
Łącznie uzyskujemy więc wydatek 920 zł. Miesięczna oszczędność w porównaniu z wynajmem wyniosła zatem prawie 900 zł. To dużo, choć bierzmy pod uwagę to, że musieliśmy zainwestować w wykończenie mieszkania podczas gdy wynajęte, jest już na ogół przygotowane (lepiej lub gorzej) na przyjęcie lokatorów. Jeśli zainwestujemy w wykończenie ok. 50 tys., koszty się zrównają.

Każdy kolejny rok mieszkania „na swoim” będzie jednak podnosił opłacalność zakupu – i po 10 latach nie będzie już wątpliwości, że bardziej opłaca się kupić, nawet jeśli postanowiliśmy, że nasze mieszkanie będzie miało wysoki standard wykończenia. Ale finanse to przecież nie wszystko.

Wady i zalety zakupu i wynajmu nowego mieszkania w Warszawie

Najmu i kupna nowego mieszkania w Warszawie nie można porównywać tylko w kategoriach opłacalności. Po pierwsze, nie każdy w ogóle ma wybór – bo aby kupić nowe mieszkanie trzeba mieć zdolność kredytową. Po drugie ważna jest sytuacja danej osoby – jeśli ktoś wie, że prawdopodobnie nie spędzi w danym mieście najbliższych kilku lat, zakup mieszkania może być niepotrzebną komplikacją. Ale to też nie zawsze realny problem. Wyjeżdżając, można kupione mieszkanie wynająć. Sprzedaż przed upływem 5 lat jest mało opłacalna, bo dopadnie nas wysoki podatek.

Zalety zakupu: poczucie bezpieczeństwa i niezależności – jesteśmy we własnym mieszkaniu – nikt nie da nam wypowiedzenia z miesiąca na miesiąc, nikt nie będzie ingerował w sposób wykończenia i umeblowania wnętrz. Nieruchomość stanowi nasz majątek, który możemy zostawić w spadku dzieciom.

Zalety wynajmu: mobilność – możemy przenieść się w krótkim czasie i w dowolnym momencie (nie czekając 5 lat) w inne miejsce. Nie martwimy się szukaniem klienta lub najemcy. Wykończeniem wnętrz i dostarczeniem AGD zajmuje się zwykle właściciel.

Osiedla z dzielnic lewobrzeżnych ze średnią ceną na nowe mieszkania – Bemowo, Wola, Ochota:

Strona główna

http://dor.pl/investments/mieszkania-na-sprzedaz-warszawa-bemowo-wyszukiwarka

http://www.sawabemowo.pl

http://www.bliska-wola.pl

http://ogrodyochota.dolcan.com.pl

Nowe mieszkanie w Warszawie: kupić czy wynająć?
Kliknij w gwiazdkę i zostaw ocenę

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here