Najczęściej popełniane błędy przy zakupie nieruchomości

Zakup mieszkania zawsze związany jest z ryzykiem. W tym artykule omówimy kwestie, które są przyczyną najczęstszych błędów przy zakupie mieszkania, przez które ludzie tracą swoje pieniądze, czas i nerwy. Główną przyczyną naszych błędów przy zakupie nieruchomości jest ich atrakcyjna cena. Nie zawsze tak jest, ale niska cena jest pierwszym sygnałem ostrzegawczym, który powinniśmy wziąć pod uwagę.

Tania nieruchomość oznacza wydatki na remont

Tanie mieszkania to ukryta skarbonka. Być może nie raz zdarzyło Ci się przeglądać oferty mieszkań, które wydawały się atrakcyjne cenowo, a po bliższych oględzinach okazało się, że nie nadają się one do natychmiastowego zamieszkania, a ich remont może ciągnąć się miesiącami, o ile nie latami.

Chociaż mieszkania bez wykończenia w nowym budownictwie są znacznie bardziej atrakcyjne to i tak lepiej jest dwa razy zastanowić się czego oczekujemy od mieszkania, na które mamy zamiar wydać kilkaset tysięcy złotych. Wiele osób wybiera je właśnie ze względu na oszczędności, jednakże w obecnych czasach nie mamy pojęcia czy na remont, usługi fachowców i materiały budowlane nie wydamy drugie tyle. Wielu kupujących nie ma pojęcia, ile będzie kosztować naprawa i jak długo to potrwa, dlatego warto dwa razy przemyśleć zakup mieszkania „do remontu”.

Nasza rada numer 1#

Zanim kupisz mieszkanie, oblicz, ile będzie Cię kosztować naprawa, biorąc pod uwagę poświęcony czas, prognozy inflacyjne oraz koszt materiałów i usługi fachowców. W większości przypadków okazuje się, że bardziej opłaca się kupić wykończony dom lub świeżo wyremontowany.

Ta sama historia powtarza się z zakupem domu lub mieszkania na rynku wtórnym. Wydawałoby się, że wystarczy tylko odświeżyć cały dom lub mieszkanie, aby móc w nim wygodnie mieszkać. Ale tak naprawdę, po bliższych oględzinach okazuje się, że instalacja elektryczna jest do wymiany, rury przerdzewiały, a okna są nieszczelne lub się nie domykają. W rezultacie naprawy trwają kilkanaście miesięcy i kosztują 1/3 ceny domu w optymistycznym scenariuszu.

Tanio to znaczy nielegalnie?

Przebudowa domu, o której informuje sprzedający w swojej ofercie może być dobrą rzeczą, o ile jest legalna. Np. właściciele połączyli kuchnię z pokojem wybijając ścianę lub powiększyli łazienkę kosztem korytarza. Brzmi cudownie. Ale jeśli cena takiego mieszkania jest poniżej ceny rynkowej, najprawdopodobniej przyczyną są problemy administracyjne, które pojawiają się po dokonaniu takiej przebudowy w sposób, który narusza zapisy prawa budowlanego. Zazwyczaj w takich przypadkach organ nadzoru budowlanego stwierdza nielegalną przebudowę obiektu budowlanego oraz przeprowadza postępowanie napra­wcze uregulowane w art. 50–51 Pb.

Postępowanie naprawcze powinno doprowadzić prace remontowe do stanu ich zgodności z prawem, gdy np. stwierdzono, że wykonane prace remontowe naruszają parametry użytkowe lub techniczne regulowane przepisami prawa budowlanego oraz naruszają podstawowe zasady BHP. Właściciel takiego mieszkania lub domu, może być zainteresowany przeniesieniem ciężaru poniesienia dalszych inwestycji na kupującego.

Takie nieruchomości są też z reguły objęte obostrzeniami co do możliwości uzyskania finansowania przy pomocy kredytu hipotecznego i kupujący może liczyć się z tym, iż nie uzyska niezbędnych środków od banku na zakup nieruchomości o nieuregulowanym statusie w kwestii prawa budowlanego oraz zgodności stanu faktycznego nieruchomości z zapisami w księdze wieczystej. Oznacza to, że przyczyną odmowy lub przyznania finansowania przez bank będzie właśnie występowanie lub brak samowoli budowlanej. Warto sprawdzić to przed podjęciem decyzji o zakupie, zwłaszcza jeżeli zamierzamy ubiegać się o kredyt hipoteczny w celu sfinalizowania transakcji.

Nasza rada numer 2#

Poproś sprzedawcę o dostarczenie wszystkich niezbędnych dokumentów w tym planu nieruchomości, który został zatwierdzony przez nadzór budowalny i porównaj go z aktualnym planem pomieszczeń. Jeżeli sprzedający poinformował Cię o postępowaniu naprawczym zatwierdzonym dla sprzedawanej nieruchomości porozmawiaj z nim otwarcie o możliwości zalegalizowania przebudowy przed sprzedażą lub spróbuj wynegocjować obniżenie ceny nieruchomości o opłatę legalizacyjną. W przypadku stwierdzenia rażącej samowoli budowlanej, kiedy legalizacja przebudowy jest niemożliwa wartość nieruchomości może zostać obniżona do ceny gruntu a cena ostateczna może być pomniejszona o koszty rozbiórki.

Warto pamiętać, iż w chwili sprzedaży odpowiedzialność administracyjna za daną nieruchomość przechodzi na kupującego. W praktyce to jednak sprzedawca jest odpowiedzialny za powstałe szkody z tytułu wady prawnej sprzedawanej nieruchomości.

Sytuacja zmienia się, gdy kupujący zostanie poinformowany o tym, że dany obiekt stanowi samowolę budowlaną. W takiej sytuacji odpowiedzialność sprzedającego za wady nieruchomości zostaje zniesiona, a roszczenia kupującego z tytuły zatajenia informacji co do stanu faktycznego nieruchomości względem sprzedającego tracą rację bytu. Roszczenia kupującego mogą nie zostać zatwierdzone nawet jeżeli o stanie faktycznym nieruchomości dowiedział się z innego źródła niż osoba sprzedająca nieruchomość.

Czy zawsze tania nieruchomość oznacza kłopoty?

Czy sprzedawca jest właścicielem mieszkania? Czy ma zgodę na jego sprzedaż od pozostałych osób zarejestrowanych w danej nieruchomości. Tutaj przydałoby się również przedstawienie zaświadczenia sprzedającego z poradni zdrowia psychicznego o jego stanie emocjonalnym w chwili podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości. Zaświadczenie o stanie zdrowia psychicznego właściciela nieruchomości nie jest obowiązkowe, aby móc przeprowadzić transakcję zakupu nieruchomości, jednakże doświadczeni agenci nieruchomości zazwyczaj dbają o to, aby nie spotkała ich przykra niespodzianka. W tym miejscu prezentujemy metody działania, które pozwalają unikać pośrednikom strat i procesów sądowych, które kwestionują zasadność zawartej umowy sprzedaży nieruchomości.

Dlaczego zaświadczenie psychologa w niektórych przypadkach jest potrzebne?

Przede wszystkim potwierdza, że sprzedający nieruchomość jest poczytalny i zdolny do podejmowania racjonalnych decyzji. Chyba każdy pamięta słynną sprawę sprzedaży cudzego mieszkania przez naszego rodzimego celebrytę? Jeśli sprzedający w danym momencie jest niepoczytalny, działa pod wpływem emocji to wówczas jego bliscy mogą zakwestionować transakcję sprzedaży nieruchomości na drodze sądowej. W takim przypadku trzeba zwrócić mieszkanie, jednakże nikt nie gwarantuje, iż zwrot pieniędzy przebiegnie łatwo i przyjemnie.

Nasza rada numer 3#

Niestety nie możesz wymagać od sprzedawcy mieszkania dostarczenia Ci wyżej wspomnianych dokumentów. Jeśli jednak dana osoba nie ma nic do ukrycia to z łatwością spełni Twoje żądanie. Takie zaświadczenie sprzedający otrzyma w każdej poradni zdrowia psychicznego położonej najbliżej miejsca jego zamieszkania, w dodatku bezpłatnie. Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, od każdego z nich należy uzyskać potwierdzenie zgody na sprzedaż.

Jeżeli współwłaściciele nie zgadzają się na transakcję to jedynym wyjściem z sytuacji jest odsprzedaż udziału w nieruchomości i renegocjacja ceny wyjściowej lub odejście od zamiaru zakupu takiej nieruchomości.

Tanio to znaczy podwójne kłopoty

Przed zakupem koniecznie sprawdź mieszkanie pod kątem własności i zarejestrowanych w nim osób. Dowiedz się, kto poza sprzedającym jest w nim zarejestrowany i jakie prawa do nieruchomości przysługują tym osobom. Może się okazać, że mieszkanie lub dom ma kilku właścicieli, a to oznacza, że przy zakupie potrzebna jest zgoda każdego z nich. W przeciwnym razie może się zdarzyć, że wpłacisz pieniądze tylko jednej osobie, a drugi właściciel za pośrednictwem wyroku sądowego zobowiąże Cię do zwrotu całej nieruchomości.

Nasza rada numer 4#

Poproś właściciela o pełny wykaz osób zameldowanych w nieruchomości lub zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Zaświadczenie to jest konieczne w celu realizacji transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego. Z kolei, jeżeli w mieszkaniu są zameldowane osoby, domownicy, a nawet osoby nie mieszkające w nim od lat to wymeldowanie wszystkich tych osób jest niezbędne przed przystąpieniem do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości jeśli chodzi o sąsiadów?

Wiele osób sprzedaje swoje mieszkania lub domy, gdyż sąsiedztwo, w którym mieszkają jest, mówiąc wprost, problematyczne. Wiele osób z tego powodu jest gotowych zmienić adres zamieszkania. Sprzedający może chcieć, na przykład zataić powód sprzedaży nieruchomości, jeżeli wybrał daną lokalizację w celu wychowania swoich dzieci i nagle stwierdza, że jego latorośle mogą stać się celem dla agresywnych ras psów nagminnie hodowanych przez sąsiadów.

Warto jest więc zaobserwować co może być przyczyną sprzedaży danej nieruchomości w tak atrakcyjnej cenie. Przyczyna może nie być dokładnie rozpoznawalna lub łatwo ją ukryć przy pomocy świec zapachowych lub wietrzenia. Nierzadko ludzie wrażliwi postanawiają zmienić miejsce zamieszkania, jeżeli stwierdzą, iż sąsiedzi są nałogowymi palaczami, a dym papierosowy różnymi szczelinami przedostaje się do ich pomieszczeń. Jest też wiele innych powodów, dla których warto sprawdzić kto mieszka w naszym sąsiedztwie. Odrębną kwestią mogą być też planowane inwestycje publiczne, które mogą utrudniać normalne korzystanie z zakupionej nieruchomości.

Nasza rada numer 5#

Poproś sprzedającego o wizytację nieruchomości w godzinach popołudniowych, kiedy wiele osób wróci z pracy. W ten sposób zobaczysz, kto mieszka w okolicy, w której planujesz stworzyć dla siebie idealne miejsce do życia. Od razu będziesz wiedzieć, czy okolica jest spokojna czy może jednak wieczorem po ulicy kręcą się podejrzane osoby lub młodzież, która nie ma pojęcia co robić w czasie wolnym od nauki.

Sprawdź również stan okien, balkonów w budynku oraz elewację. Zwróć uwagę na takie kwestie jak: czystość wind lub brak graffiti. Jeśli wejście do budynku jest czyste i zadbane to ryzyko zakupu takiej nieruchomości jest niskie.

Możesz spróbować osobiście poznać sąsiadów, dzwoniąc do drzwi i rozmawiając z każdym przez kilka minut.